(一)项目背景

 

项目背景主要是介绍项目名称、位置、土地获取途径及其面积、相关规划指标(容积率、规划限制等)、开发商等。

 

(二)开发项目地块分析

 

1.地块的自然条件分析

 

主要是分析地块的具体位置、土地承载力，地形地势，土地面积，形状，日照，风向，自然灾害等。

 

2.地块周边的经济及社会条件分析

 

主要是分析开发地块所在区域的经济发展状况，物价水平，收入水平，投资水平等;周边的基础设施建设状况及其完备程度、公共服务设施及其完备程度，社会治安环境等。

 

3.地块的环境条件分析

 

主要针对地块及其周边的空气污染，噪声，绿化，视觉效应(江景，海景)等进行分析。

 

(三)开发项目市场调查与分析

 

1.市场环境调查与分析

 

(1)政治法律环境：包括政府的有关方针政策的调查与分析;

 

(2)经济环境：包括国内生产总值或地区生产总值及其发展速度;物价水平、通货膨胀率、城乡居民家庭收人等的调查与分析;

 

(3)人口环境：包括人口规模、人口增长率、人口结构，地理分布、民族分布、人口密度、人口迁移流动情况，出生率、结婚率;家庭规模和结构等;

 

(4)社会文化环境：包括教育程度、职业构成、文化水平，价值观、审美观、风俗习惯，宗教信仰、社会阶层分布等。

 

2.市场需求容量调查与分析

 

(1)国内外市场的需求动向;

 

(2)现有的和潜在的市场需求量;

 

(3)社会拥有量、库存量;

 

(4)同类产品在市场上的供应量或销售量，供求平衡状况。

 

3.消费者和消费者行为调查与分析

 

(1)消费者类别及其分布;

 

(2)购买能力;

 

(3)购买欲望和购买动机。

 

4.竞争情况调查与分析

 

(1)竞争对手的调查与分析;

 

(2)竞争项目的调查与分析。

 

(四)开发项目SWOT分析

 

1.开发项目的优势分析;

 

2.开发项目的劣势分析;

 

3.开发项目的发展机遇分析;

 

4.开发项目的威胁分析。

 

(五)开发项目的市场定位

 

1.消费群体定位;

 

2.项目形象定位;

 

3.规划设计及建筑形象定位;

 

4.户型定位;

 

5.价格定位;

 

6.物业管理定位。

 

(六)开发项目的产品策划及规划建议

 

1.项目总体规划设计建议;

 

2.建筑个体设计建议;

 

3.环境景观设计建议;

 

4.户型设计建议。

 

(七)开发项目的定价及价格策略

 

1.开发项目定价目标;

 

2.开发项目定价方法选择;

 

3.开发项目价格策略选择。

 

(八)开发项目广告策划及销售

 

1.开发项目广告设计;

 

2.开发项目广告媒体选择;

 

3.开发项目销售计划及策略制定。

 

以上介绍了房地产开发项目策划的主要内容构成，由于房地产开发项目有住宅、写字楼、大型商场、酒店、工业等不同类型，因此不同类型项目前期策划的内容、侧重点也会存在一定差异，由于篇幅所限，我们只能提供一个案例，下面提供的案例主要是针对一个商业项目进行策划的报告。