物业管理训练 　　一、危险与物业管理危险的概念 　　危险是指因将来的不断定性所带来的也许丢失，是收益或成果违背期望值或平均值的也许性。物业管理危险是指物业管理公司在效劳过程中，因为公司或公司以外的自然、社会要素所致使的应由物业管理公司承当的意外丢失。 　　物业管理的危险类型包含前期介入的危险、前期物业管理的危险和平时管理的危险，其间，平时管理危险按行动主体分类，可包含业主(或物业使用人) 在使用物业和承受物业效劳过程中的危险、物业管理项目外包效劳过程中的危险、市政共用事业单位效劳过程中的危险、物业管理职工效劳过程中的危险和公共媒体 宣传报道中的言论危险等。 　　二、物业管理危险的内容 　　(一)前期介入的危险 　　前期介入的危险首要包含项目接收的不断定性带来的危险和专业效劳咨询的危险。 　　1.项目接收的不断定性带来的危险 　　有的物业管理公司在还没有断定获得项目接收权的时分，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种因素，终究未被建造单位选聘，物业管理公司不只蒙受人、财、物的丢失，公司的品牌形象也受到了危害。 　　2.专业效劳咨询的危险 　　前期介入触及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业管理公司不具备满足的具有适当专业技术才能和物业管理操作经历的人员全过程参加时，难以发 如今项目计划计划和施工等方面存在的隐患和疑问，其提供的专业咨询定见和主张也也许呈现缺少和误差。此外，假如不能与建造、施工和监理单位有良好的沟通和 配合，前期介入提出的合理化主张将得不到注重和采用。以上两个方面都有也许致使物业建成后管理运作中的必定危险。 　　(二)前期物业管理的危险 　　前期物业管理的危险有许多方面，但*首要的是合同危险。合同危险详细包含三个方面： 　　1.合同期限 　　依据《合同法》第四十五条规则：“当事人对合同的效能能够约好附条件。附收效条件的合同，自条件成果时收效。附免除条件的合同，自条件成果时失 效”，前期物业效劳合同是附免除条件的合同，《物业管理条例》26条规则：“期限未满、业主委员会与物业管理公司签定的物业效劳合同收效的，前期物业效劳 合同停止”。因而，前期物业管理合同的期限具有不断定性，物业管理公司随时有也许被业主大会解聘。一旦被提早解约，公司对物业管理项目的长期计划和各种投 入将付诸东流，公司将蒙受丢失。但假如公司过多局限于这一要素，致使前期的计划和投入不到位，也许会带来操作上的短期行动，也会引起业主(或物业使用人) 与物业管理公司的对立和冲突。 　　2.合同缔结的危险 　　在缔结前期物业效劳合一起，物业建造单位居于主导方面。而且物业相关材料的移送，物业管理用房、商业运营用房的移送，空置房管理费缴纳等均需求 物业建造单位的支持与配合。因而，建造单位在与物业管理公司缔结前期物业效劳合一起，也许会将本不该由物业管理公司承当的危险转嫁给物业管理公司。此外， 一些物业管理公司为了获得项目管理权，在签定合一起盲目压低管理费用，这将影响到接收项目后正常运营的保持;一些物业管理公司在签定合一起没有明晰约好有 关责任，或忽视免责条款，乃至作出一些难以实现的许诺，致使在接收后发作意外事情(家中产业被盗、人员伤亡等)时，处于被动局面，在合同内容上的疏忽都有 也许成为业主向物业管理公司索赔的理由。 　　3.合同履行的危险 　　前期物业效劳合同是具有托付性质的集体合同，由建造单位代表整体业主与物业管理公司签定。虽然这种合同缔结行动是法规规制的成果，但在业主入住 和合同履行的过程中，因为缺少相应法规常识或别的因素，也许会发作对前期物业效劳合同的缔结方式、合同有些条款和内容不认同、不履行，然后引起业主与物业 管理公司之间的胶葛。 　　前期物业效劳期间处于各种对立交错的特别期间，工程留传的质量疑问、设施设备调试中未妥善解决等疑问，都会影响业主正常生活。由此引起的对前期合同的争议和胶葛，若处理不妥，将会诱发管理危险。