课程背景
　　房地产企业涉及的地方税种多，在纳税筹划上还存在一些问题：首先，房地产企业的纳税意识淡薄，法律意识不强;其次，房地产企业在纳税认识上存在误区;再次，房地产企业内部缺乏必要的纳税管理。因此，有效规避纳税风险，在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，实现企业利润*化，对房地产企业具有重要的现实意义。

　　课程收益
　　 掌握房地产开发成本的纳税筹划
　　 学习如何有效防范税务法律风险
　　 掌握企业战略决策中的税务管理与筹划方法
　　 学习纳税筹划的相关知识和技术手段

　　课程对象
　　 总经理、董事会成员等企业高管
　　 税务总监、税务经理、税务专员等企业税务专业人员
　　 财务总监、财务经理、财务主管等财务人员

　　课程内容
　　一、 设立房地产公司
　　- 工商管理部门对抽逃出资的处罚
　　- 开发*管理
　　- 股东借款——税法界定为分利
　　- 注册子公司、分公司?法人投资/自然人投资?跨地区的项目公司如何注册?
　　- 出资方式的涉税问题：
　　- 个人股权转让——公司法、公司登记管理条例、税法(工商局与税务局的协调)
　　- 公司筹办阶段，筹办费用的会计处理与税务处理

　　二、土地使用权的取得
　　- 取得转让土地使用权的不同方式
　　- 直接购买土地使用权(出让;如果转让，投资额要超过25%)即招拍挂
　　- 拆迁方式取得(国有土地上房屋征收与补偿条例)
　　- 购买整体资产(先分立后购入)
　　- 购买股权——财税[1995]48号(股权溢价)
　　- 合并 —— 财税[2008]175号
　　- 租赁取得
　　- 联合开发——土地使用权、立项主体、初始产权
　　- 取得土地使用权环节涉及税种分析
　　- 印花税、契税、土地使用税、耕地占用税
　　- 承诺负担对方税收(买地、设计、建安)
　　- 税负增加对利润的影响——不得税前扣除

　　三、 前期报批报建阶段
　　- 前期报批报建准备工作
　　- 财务预算、融资、可行性分析
　　- 预算部门、工程部门单位建安成本/配套支出/装修支出测定
　　- 销售部门销售价格的确定
　　- 土地使用税单项计算
　　- 企业所得税准确测算(利润/所得额，按比例换算)
　　- 土地增值税2-3%预交，是否清算与征管环境有关(税务局的蓄水池)
　　- 营业税金及附加
　　- 期间费用测算
　　- 项目投资额度，资金计划
　　- 融资渠道
　　- 商业贷款、统借统还、委托贷款、个人、商业信用
　　- 借款费用
　　- 防范税务风险的根本

　　四、 销售阶段的纳税筹划
　　- 商品房预售条件
　　- 预售商品房的会计核算与纳税要求
　　- 按揭贷款
　　- 竣工验收环节(备案时间与所得税汇缴)
　　- 现房销售条件及会计核算处理
　　- 销售和装修分离筹划节税是否有效
　　- 代收款项(营业税、所得税、土地增值税)
　　- 会计与税法收入确认条件
　　- 年度汇算清缴
　　- 销售阶段经济合同与税负
　　- 销售房产 比较：以房产作投资，再转让股权
　　- 房屋出租 比较：联营/承包
　　- 房屋转租 比较：委托代理租赁
　　- 以房产、土地投资 全资子公司 or 非全资子公司
　　- 定金返息的涉税问题分析(积分卡、买房赠××)购房赠送冰箱是否需交增值税?
　　- 一次性收取两年的房租应如何纳税
　　- 预租与租金收入的税务处理
　　- 车位车库、配套设施
　　- 项目收尾阶段后续安排
　　- 土地增值税如何筹划有效——清算制与预征制
　　- 设立销售公司一定节税吗
　　- 合作建房与代建房屋
　　- 利用股权重组、合并分立筹划
　　- 利用起征点(临界点系数)筹划
　　- 装修费用从房价剥离节税吗
　　- 先投资再转让股权可以节税吗
　　- 利息的扣除方式选择技巧：只有一个开发项目，向金融机构的贷款，土增税清算利息扣
　　- 除不能选择;有两个以上项目，未分摊才会出现漏洞
　　- 配套设施如何处理更有利?(摊销、少留、销售)